Viele Selbständige arbeiten dauerhaft von zu Hause. Steuerlich ist dabei nicht nur der Kostenabzug wichtig, sondern vor allem eine grundlegende Frage: Gehört das Arbeitszimmer zum Betriebsvermögen oder bleibt es privat?
Neue Regeln ab 2026
Der Gesetzgeber hat die Voraussetzungen vereinfacht. Ein Arbeitszimmer kann künftig im Privatvermögen bleiben, wenn entweder
- die Fläche höchstens 30 m² beträgt oder
- der Wert nicht über 40.000 € liegt.
Wichtig: Bestehende Zuordnungen ändern sich dadurch nicht automatisch.
Wichtige Änderung beim Kostenabzug
Ab 2026 gilt:
- Kosten sind nur noch abziehbar, wenn das Arbeitszimmer zum Betriebsvermögen gehört.
- Bleibt es im Privatvermögen, entfällt der Abzug der Raumkosten.
Ist das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der Tätigkeit, können die tatsächlichen Kosten oder alternativ eine Pauschale von 1.260 € jährlich angesetzt werden.
Für einzelne Homeoffice-Tage kommt ggf. eine Tagespauschale von 6 € (max. 1.260 € im Jahr) in Betracht.
Steuerfolgen beim Verkauf
- Betriebsvermögen: Ein anteiliger Gewinn beim Hausverkauf ist steuerpflichtig.
- Privatvermögen: Nach 10 Jahren ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei – auch wenn ein Raum beruflich genutzt wurde.
Fazit
Die Entscheidung zwischen Betriebs- und Privatvermögen hat langfristige Folgen – insbesondere für den Kostenabzug und einen späteren Immobilienverkauf. Eine individuelle Prüfung lohnt sich daher frühzeitig, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.